Дом - объект культурного наследия

Как продавать и покупать квартиру, расположенную в доме, признанном объектом культурного наследия
Прежде всего важно знать, что сведения о том является ли Ваш дом объектом культурного наследия, находятся в публичном доступе. Например, на территории Санкт‑Петербурга они размещены на следующих ресурсах:

- на официальном сайте КГИОП в разделе «Перечень объектов культурного наследия и выявленных объектов культурного наследия на территории Санкт‑Петербурга» (http://kgiop.gov.spb.ru/uchet/list_objects/);

- на портале региональной информационная системы «Геоинформационная система Санкт‑Петербурга» (http://rgis.spb.ru);

- на портале «Открытые данные Санкт‑Петербурга» (http://data.gov.spb.ru/).

Физические и юридические лица вправе бесплатно получить в КГИОП выписку из реестра объектов культурного наследия, содержащую следующие сведения (ст. 26 Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ):

1) сведения о наименовании объекта;

2) сведения о времени возникновения или дате создания объекта, датах основных изменений (перестроек) данного объекта и (или) датах связанных с ним исторических событий;

3) сведения о местонахождении объекта (адрес объекта или при его отсутствии описание местоположения объекта);

4) сведения о категории историко-культурного значения объекта;

5) сведения о виде объекта.

Выписку из реестра можно получить через региональный портал предоставления государственных услуг (https://gu.spb.ru/188725/eservice/), либо через МФЦ.


Теперь по порядку распоряжения (т е продажи, сдачи в аренду).

Существует два вида объектов культурного наследия (далее - ОКН):

1. ОКН включенные в реестр

2. ОКН выявленные

Указание на то, каким именно является ОКН есть в публичных данных.



Если Ваш дом уже включенный в реестр ОКН.

- В случае если уже есть охранное обязательство на ОКН - в договор отчуждения необходимо включать существенное условие об этом, охранное обязательство выступает неотъемлемой частью договора отчуждения.
При наличии охранного обязательства в выписке из ЕГРН будет отображаться обременение и все гораздо проще;

- В случае, если охранного обязательства еще нет, к договору отчуждения прилагаются иные действующие охранные документы: охранно-арендный договор, охранный договор или охранное обязательство в отношении памятника истории и культуры, охранное обязательство собственника объекта культурного наследия или охранное обязательство пользователя объектом культурного наследия, а также паспорт объекта культурного наследия (при его наличии).
Наличие таких документов у владельца и возможность их получения можно уточнить в органе субъекта, который отвечает за охрану ОКН;

- В случае, если нет ни охранного обязательства, ни иных охранных документов, новый собственник просто обязан соблюдать требования ст. 47.3 ФЗ об ОКН;

- После получения охранного обязательства новый собственник при отчуждении ОКН обязан включать в договор существенное условие об охранном обязательстве либо вносить изменения в действующие договоры (например, аренды).


Если Ваш дом, только выявленный ОКН.

Договоры отчуждения таких объектов должны содержать в качестве существенного условия обязательство лица, у которого на основании такого договора возникают право собственности на такое имущество или права владения и (или) пользования таким имуществом, по выполнению требований, установленных пунктами 1 - 3 статьи 47.3 ФЗ об ОКН в отношении такого объекта.
В случае отсутствия в таком договоре указанного существенного условия сделка является ничтожной.


Как видите регулирование весьма серьезное, по всей видимости законодатель принудительно налагает на продавцов обязанность по донесению информации об ОКН в целях строгого соблюдения правил их защиты и охраны.

Настолько строго, что многие владельцы даже не знают о том, что их дом является ОКН, и продают свои квартиры без учета требований закона подвергая ничтожности оформленные сделки.

От этого страдают не только продавцы, но и конечно покупатели такой недвижимости.

Дабы не совершать ошибок, лучше обращаться за помощью к юристам, в целях правовой проверки приобретаемой недвижимости.